业主出售二手房,如何才能以理想的价格成交?

2020-06-21 03:25 admin

我是章哥,北京房地产圈从业二十年,通晓业内的一切门道,用二十年的经验帮大家答疑解惑并分享投资方法论。

章哥好,我目前准备卖掉房子进行置换,已经挂到了两家中介,但是来看房的不多,而且砍价特别狠。请问,我应该怎么做才能尽快地卖出去,而且价格更高些呢?

1、 先说一下所谓的价格高低问题。这其实没有什么标准,只是个人的感受而已。每个人对自己所拥有的东西,都会给出较高的评价和评估值。心理学上这叫“禀赋效应”,包括具体是物品与自身的能力,以及付出的劳动等等。几乎所有人都会怀才不遇,觉得别人不如自己还混得挺好,这就源自于禀赋效应。

具体到房产上更是如此,业主在这里生活多年,至少是持有了不少时间,都有了感情的投入。很多人都觉得自己家就是比别人的强,所以应该卖出高价。这和所有买卖都一样,卖房永远强调优点,买方则总在挑毛病。

所以说,其实没有什么更高更低,只有合理的,双方能认可的价格才能交易成功。从经济学上讲,任何一笔交易的达成,至少在达成的瞬间,一定是双方共赢的。

2、 如果把房子卖出应有的价值,其实早就有标准的案例和手段,那就是参考开发商卖楼盘。

首先是要总结出自己房子的优势,比如地段、交通、商业配套、医院学校等等,还有房子本身的优势,楼座位置、朝向通风、格局、层高、景观什么的,一定要想全面,所有的优势都写上。这就相当于楼盘的楼书广告,里面还有重要的一点,要写出未来的升值趋势,也就是地段的未来发展。

其次,一定要收拾并布置好房间。第一是为了拍照片,第二是要给中介和看房人(买家)都留下好的印象。能理解开发商买房为什么都设置样板间了吧,就是要给客户一个家的感觉,一个良好的居住环境。

很多买房人并不注意这点,或是家具搬空的房子,或是堆着乱七八糟的杂物,再或是还在自己居住,满屋子的混乱状态。这些给看房人都会留下不好的印象,空屋子则更容易让人发现户型上的缺点,无可掩饰。

所以,如果想体现出房子的价值,一定要布置成一个家的样子,让看房者在房中能找到感觉。同时,也给中介留下了好印象,让他们愿意带着客户来看房。而且在这种环境中,最容易让看房人产生代入感,也就是在这间房子里生活的想象。中介的各种话术也能借题发挥,引起买家的购买欲望。

4、 价格:二手房和一手房不同,除了房子本身之外,还有装修与家具电器的价值存在,这些都是增加售价的部分。所以,建议在房间中,列出价目表,放在显眼的位置让看房人能看到,如果能附上发票就更好了。

看房人当然不会照价付款,但这些能迅速说明房子附加值的成本,给看房人心中植入一个价格锚点,也就是参考价。

其次,二手房的人文价值同样能给房子增值。比如说,学区房最常用的办法,在桌子上摆出孩子的奖状证书和入学通知书,以及文凭一类,能立刻让看房人产生遐想,自己的孩子将来也会如此。再比如,把孩子和家长在学习的照片摆出来,同样能给看房人以代入感。

5、 总结:要想让自己的房子卖出应有的价格,就必须把其所有的优势和价值展现出来,让看房人能看到、能理解,能产生遐想,这才能达到效果。

夫妻都是非京籍,在京无房,现在老公有了首房资格,但我在老家买房贷过款,请问离婚能得到首贷的资格吗?我们月收入大概3万,但孩子四岁,压力比较大。首付能凑到150万,想先买五环外老房,最好带学区,以后看情况再说是否置换。

我们现在有个纠结,就是是否动用老公的首贷资格。也想过先留着,过几年多攒点钱,换房时再用。但还没想好,请指点一下。谢谢。

1、 因为你贷过款,所以老公的首房首贷资格无效。你们只能享受二套待遇,即首付60%,利率上浮10%。

2、 离婚的话,无房一方在一年内购房,也算二套。也就是说,一年之后才能行使首房首贷的资格。

3、 如果以首付150万计算,二套的话只能购买最高总价250的房产,贷款100万,月供6000左右。但这个价格几乎买不到学区房。

4、 如果以首贷资格,可以购买最高428万的房产,贷款278万,月供1.7万左右。但在一年内买房,你们怎么都是二套。一年之后才能享受首房首贷的资格。

5、 总结:这要看你们的预期了,现在买的话,最多也就是50平左右的老公房,学区也一般。一年后大概能买到7-80平左右,但这要建立在房价没有上涨的情况下。

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