陈述|陈劲松:地价、学区房与城镇化

2020-06-06 11:06 admin

四月以来,全国各主要城市恢复卖地,出乎疫情期间的普遍预期,主要城市住宅用地备受房企青睐,尤以长三角区域和海峡西岸的福厦为甚,厦门更是首次出现百亿地王。在疫情之前都没怎么出手拿地的民营房企也都开始大举出动了。

住宅地价的普遍“溢价”,给复苏中的住宅市场又增添了一份对未来的憧憬。市场正在用真金白银说话,而疫情大萧条和危机论的预言已恍如隔世。

二是原来严格的宏观调控,在疫情后将逐步放松,导致需求大规模反弹,房价必然上涨——即“放松说”。

但是,仔细研读近期的“政府工作报告”,就会发现这两种主流说法都不成立:货币发行和M2增长很有“节制”,房地产调控无论从表述上还是在实践中都很有“定力”。

是开发商很有钱吗?如果看看上市房企的年报,房价的杠杆普遍偏高,在资管新规严控资金进入开发领域情况下,这个说法并不成立。

带着问题请教张五常先生,决定地价的到底是什么?84岁的老教授给出了异常果断且让我绝对想不到的结论:

“资金的回报是利息,人工的回报是工资,知识的回报是什么?DNA双螺旋结构的发现,给发现人多少回报?很少的。知识的回报是地价!”

张五常一句话,让一个市场问题,进入了理论的底层逻辑,让一席听众陷入了长时间的思考。

现在要说一下对“知识”的理解了。“知识”作为一种具有“非独占性”、“可重复利用性”的社会资源,其生产、扩散和应用,自古以来就是社会经济运行的基础。只是因为太过基础,我们往往忽略了它的决定性作用。但我们必须了解“知识价值”的一些特性:

以上可上网查一下“知识经济学”,这里也不详述。总之,人类真正的“财富”和真正的“资产”是“知识”,这点应该没问题,它体现在方方面面。在价值外化上,它体现在地域范围内,直接表现在“地价”上。即使同一城市范围,也相差甚巨,比如“学区房”。

“学区房”自孟母三迁始,亘古未变,中国尤甚,不必多言。这里我们不用提“教育平权”和网络带来的教育革命,单只考察“地价”就会发现,世界不是平的,城市是不平等的,城乡差距太大了。

如果说城市之间的地价差距是城市“知识溢价”的差距,令人稍费解,那么城市范围的区域地价差距,可以简单地归因为“学区”水平的差距,大体差不了太多。

有朋友说,既然“知识决定地价”,那么,与国内教育发达的南京、武汉、西安相比,深圳凭什么地价这么高?上涨这么快?

还有朋友说,与美国等发达西方国家相比,国内教育水平还是低的,为什么中国城市的地价普遍高于全球其他城市?

首先“教育”,尤其是“高等教育”只是衡量“知识”水平的一个方面,并非全部;其次,由于教育出来的“人才”在全国甚至全世界流动,“知识”水平于是体现在“人才”流动的目的地,而非人才生产地。因此,最重要的是人才流动的目的地为什么有吸引力?因为在这里,人才有可以体现和兑换价值的机会!

注意,这并不是“套套逻辑”,这是知识经济中特别重要的特征和环节。这甚至可以说清楚中美城市地价的彼消此长。

比如以深圳宝安区的某来料加工厂为例,当年被描述为“血汗工厂”。三十年前的地价当然很低,对应的是厂里的工人从农村来拿着很低的工资,谈不上什么“知识”水平。

3、由于市场的不断扩展张,被剥削的人才不堪忍受,独立创业,由此“逼”出了企业家精神和能力;

4、市场因多企竞争,导致价格下降,市场继续扩大,企业为了发展,不断提高质量和向科技发展,不断需求更高级的人才。

看今天的宝安、前海已经成为知识密集的高地,地价也已堪比硅谷了。这个知识水平提高过程的特点是:低成本、市场化、高淘汰、快增长。

此时,让我们把目光移到中国500多个县城吧。如果说城市的知识水平有差距,那么中国的城乡差距就更大了。

单就中小学基础教育而言,农村和县城的差距完全就是两个概念。结婚为什么要到县城买房?因为农民们很清楚,知识是最重要的资产,也是下一代最重要的传承!这就是中国城市梯次递进现象和处处都市场活跃的原因。

不是有没有房的问题,不是房屋类别的问题,不是户型的问题,是知识水平的问题。总有人拿已建成的房屋来说城市化,已经超出了需求,这是没有抓到问题的实质。

由此得出的结论,深度城市化不是硬件主导,而应是代表知识水平的软件的主场,而其中市场化是最重要的知识价值转换器,哪里的“显性(教育)”和“隐形(知识市场)”知识水平提高越快,哪里的地价水平就越高。