菜鸟跟内行买房的区别

2020-04-23 09:10 佚名

如今的楼市销售,往往是冰火两重天,大城市核心地段的好楼盘,往往是日光盘,基本都不需要售楼处的销售员进行过多的介绍,往往还需要摇号中签才能购买,这类房屋买卖根本愁销量。

但是部分楼盘,比如城市远郊,三四线城市,这类房子一般由于当地经济不好,楼市价格太高,或者市场已经饱和,最为开发商想卖房往往还需要花费不少力气,他们就会招一些比较专业的销售员,将这类市场上并不吃香的房产销售出去。

作为普通的购房者,面对热情似火的销售员时,务必要保持冷静的头脑。他们都经过专业的培训,深谙扬长避短之道,因此与销售员交流一定要问对问题。因为有些问题,你一开口,中介人员就知道你对房产究竟了解多少,对你的“段位”一目了然,最终得到的待遇也是大不相同。

置业顾问都会对自己的楼盘优势和远景大肆宣传,对于其中一些隐藏的问题,如果你不是专业人士,你很少会提出这类问题,而中介也懒得给你介绍,发现你是“菜鸟”后,可能还会处于被坑或被忽悠的被动局面。

一般买房的菜鸟,只会问房子多大,但内行则明确房屋面积是建筑面积,还是套内建筑面积?建筑面积包含公摊面积,而套内建筑面积不包含。也可以换一种问法,“房子的公摊是多少?”一般公摊面积越小,实际使用面积就是越大,也就是得房率越高。

一般内行会问不同朝向,不同楼层的差价,以及相关原因,这是因为不同楼层的价格是不一样的,有些相差几十块,而如果你是菜鸟,只问价格的话,售楼员肯定是不会告诉你不同差价的。

菜鸟们都知道有个土地使用年限,住宅一般为70年,公寓一般为40年,但是内行们要问得更深一点,例如“土地是否被囤积?囤积了多少年?”,这样才能了解实际拥有的土地使用年限。比如一块地,拿地30年后才建房,那实际使用的权限就只有40年。

大家在售楼部的时候,除了看沙盘,基本就是去看样板间,特别是首次购房的菜鸟,但是样板间一般都是修得很漂亮的,毕竟如果样板间都看不上眼的话,开发商也就不指望你买房了。但是内行一般会直接上工地看毛坯房,而且会在不同的时段,了解采光等,只有这样才能真正了解到房间的好坏。

买房的话,肯定会对周围的配套设施进行了解,比如地铁规划,学校,医院等,这些销售一般都会大吹特吹,这种买房的过程中,肯定都是会重点讲解的,作为售楼的一种买点。一般没经验买房的菜鸟就只局限听听,他们不会像内行人家一样,去私下多问问真实的情况,看看是否是真的存在,毕竟这些没有存在文件上的,具体什么时候能实现也无人知晓。

销售人员对于物业管理费,一般是会介绍的,而买房的时候也会询问,但是内行除了询问物业外,还会询问物业公司是否是外聘,这又是为何呢?因为好的开发商一般都有归属自己的物业,有些外聘的物业再除了问题后,无法联系上当初的开发商,最后处理问题来很麻烦。

其实买房有很多学问,除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容,购房者一定要操着一颗“踩盘”的心,对比的问至少可以得到更加综合、全面的信息。但是大家问完之后一定要私下去核实,看是否有一定道理,这样才能为将来买房提供参考。

此外,购房者对于置业顾问一定要问一些深的问题,例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、以及入住时间和入住条件,内行人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

最后提醒大家,销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准。今天你不努力做功课,明天就有可能买到坑爹房,尽快成为内行,至少成为伪内行,才能尽量避免被忽悠。